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房地產公司2021年稅收優惠,稅收方案方案解析大全!

作者:        發布日期:2021-06-18        點擊量:180

房地產開發公司存在的一些常見問題:


1、房地產開發公司成本票少,進項不足:


房地產開發企業用工來源復雜,且材料來源不統一,即便業務真實,但是供貨商、用工環節都存在缺少發票的情況;


2、中介費用這類居間費用無法提供發票,且數額往往較大;


3、股東分紅時需要繳納20%的分紅稅,個稅高;


4、房地產開發企業會計核算存在不規范,增加稅務風險


房地產開發企業因為進項票據來源復雜,資金支出、流入復雜性高,財務做賬難度大,無法完全真實對企業的進項、支出進項核算,企業真實經營情況就比較混亂。



房地產公司降低企業稅負方法


一、利用有限公司財政返還獎勵


方案原理:在園區成立新公司,將原公司的業務分包給園區新成立的公司,稅負轉移到園區公司,園區公司在園區納稅后可享受財政扶持,達到降低企業增值稅和所得稅稅負的目地。


具體內容:在稅收園區成立有限公司(一般納稅人),享受當地園區對企業的增值稅返還、企業所得稅返還政策:


增值稅返還:按照地方留存部分的60%-85%給予扶持獎勵;


企業所得稅返還:按照地方留存部分的60%-85%給予扶持獎勵。


案例分析:陳總在深圳經營的一家房地產房中介公司盈利不錯,直至年底有3000萬的應納稅額,若不做稅收籌劃,企業直接正常納稅需要繳納以下費用:


增值稅:3000w/(1+6%)*6%=169.8w


附加稅:169.8w*12%=20.38w


企業所得稅:3000w*25%=750w


股東分紅稅:(3000w-750w)*20%=450w


綜上企業合計1390w左右的稅費,3000w來看,將近一半的利潤都要拿來繳稅,實際到手的只剩下將近二分之一。


在園區注冊有限公司后可享受財政扶持獎勵政策:


增值稅:地方留存169.8w*50%=84.9w后可拿到返還獎勵:84.9w*80%=67.92w;


企業所得稅:地方留存750w*40%=300w后可拿到返還獎勵:300w*80%=240w;


綜合返還:240w+67.92w=307.92w


第一輪用返還政策籌劃下來就能少繳納300多萬的稅金,實際到手三分之二。


二、個人獨資核定征收


方案原理:在園區成立個人獨資企業可享受核定征收政策,個人獨資不繳納企業所得稅,征收的是個人經營所得稅,直接核定開票額的10%作為應納稅額,再按照五級累進制稅率表計算出個稅稅率在0.5%-2.19%之間,可解決企業所得稅壓力以及分紅稅壓力。


具體內容:園區和人獨資企業需繳納的稅率為:


個人所得稅:2.19%(最高2.19%)


增值稅:1%(小規模2021年按1%征收持續到12月31日)


附加稅:0.06%(12%減半征收6%)


綜合稅負3%左右


案例分析:上文提到的陳總的房地產開發公司,他占股20%,年底分紅的話,利潤(3000-750)*20%=450w,需要繳納分紅稅:450*20%=90w,通過個人獨資企業籌劃后:


增值稅:450w/(1+1%)X1%=4.45w


個人所得稅450*10%*30%-4.05=9.45w


附加稅:4.45wx6%=0.267w


通過個人獨資企業進行核定征收的稅負:


4.45+9.45+0.267=14.167w約為14.2w


只需要繳納14.2w左右的稅,陳總可以到手450-14.2=435.8w


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