房地產開發公司存在的一些常見問題：

1、房地產開發公司成本票少，進項不足：

房地產開發企業用工來源復雜，且材料來源不統一，即便業務真實，但是供貨商、用工環節都存在缺少發票的情況；

2、中介費用這類居間費用無法提供發票，且數額往往較大；

3、股東分紅時需要繳納20%的分紅稅，個稅高；

4、房地產開發企業會計核算存在不規范，增加稅務風險

房地產開發企業因為進項票據來源復雜，資金支出、流入復雜性高，財務做賬難度大，無法完全真實對企業的進項、支出進項核算，企業真實經營情況就比較混亂。

房地產公司降低企業稅負方法

一、利用有限公司財政返還獎勵

方案原理：在園區成立新公司，將原公司的業務分包給園區新成立的公司，稅負轉移到園區公司，園區公司在園區納稅后可享受財政扶持，達到降低企業增值稅和所得稅稅負的目地。

具體內容：在稅收園區成立有限公司（一般納稅人），享受當地園區對企業的增值稅返還、企業所得稅返還政策：

增值稅返還：按照地方留存部分的60%-85%給予扶持獎勵；

企業所得稅返還：按照地方留存部分的60%-85%給予扶持獎勵。

案例分析：陳總在深圳經營的一家房地產房中介公司盈利不錯，直至年底有3000萬的應納稅額，若不做稅收籌劃，企業直接正常納稅需要繳納以下費用：

增值稅：3000w/（1+6%）*6%=169.8w

附加稅：169.8w*12%=20.38w

企業所得稅：3000w*25%=750w

股東分紅稅：（3000w-750w）*20%=450w

綜上企業合計1390w左右的稅費，3000w來看，將近一半的利潤都要拿來繳稅，實際到手的只剩下將近二分之一。

在園區注冊有限公司后可享受財政扶持獎勵政策：

增值稅：地方留存169.8w*50%=84.9w后可拿到返還獎勵：84.9w*80%=67.92w;

企業所得稅：地方留存750w*40%=300w后可拿到返還獎勵：300w*80%=240w；

綜合返還：240w+67.92w=307.92w

第一輪用返還政策籌劃下來就能少繳納300多萬的稅金，實際到手三分之二。

二、個人獨資核定征收

方案原理：在園區成立個人獨資企業可享受核定征收政策，個人獨資不繳納企業所得稅，征收的是個人經營所得稅，直接核定開票額的10%作為應納稅額，再按照五級累進制稅率表計算出個稅稅率在0.5%-2.19%之間，可解決企業所得稅壓力以及分紅稅壓力。

具體內容：園區和人獨資企業需繳納的稅率為：

個人所得稅：2.19%（最高2.19%）

增值稅：1%（小規模2021年按1%征收持續到12月31日）

附加稅：0.06%（12%減半征收6%）

綜合稅負3%左右

案例分析：上文提到的陳總的房地產開發公司，他占股20%，年底分紅的話，利潤(3000-750)*20%=450w,需要繳納分紅稅：450*20%=90w,通過個人獨資企業籌劃后：

增值稅：450w/（1+1%）X1%=4.45w

個人所得稅450*10%*30%-4.05=9.45w

附加稅：4.45wx6%=0.267w

通過個人獨資企業進行核定征收的稅負：

4.45+9.45+0.267=14.167w約為14.2w

只需要繳納14.2w左右的稅，陳總可以到手450-14.2=435.8w

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